房地产企业如何应对宏观调控风潮狂袭

2011年，对于房地产行业，是有史以来最为严厉的宏观调控年。当多数房企摇头叹息或是惊慌失措之际，一些敏锐的行业先驱早在 2009年的丰收季节过后便未雨绸缪，思考起应对未来艰难时期的种种策略，当宏观调控风潮狂袭，这些房企便主动应对。优秀的企业家敢于临危受命，而优秀的企业也必须经历种种艰难情境的考验。中国的房企正在走向成熟，看一看他们正采取哪些策略以主动应对调控大潮，也能对未来的行业发展有个更好的认知。

一、降价

2011年初密集调控之后，由于政策力度大直接导致一二线城市交易量严重下滑，一些代表性开发商春节后启动了降价促销策略，如万科、绿地、恒大、世茂等，均已加入降价队伍志在跑量。一二线城市楼盘普遍降价，目前多数楼盘使用直接折扣的形式进行优惠，并且折扣幅度由年初的98折等较小幅度逐步提升到3月初的96折甚至更低，外环附近区域新盘优惠力度更大。但依然有不少开发商仍在观望，放缓推盘节奏捂盘惜售，2月北京和上海开盘数分别为4个和 14个，这一方面是基于去年业绩超预期增长，开发商资金尚未吃紧，另一方面是出于对住宅需求的乐观预期，如保利今年1月在上海宝山高调拿地，溢价 156％，楼面价13445元／平方米。此次调控后开发商和购房者心态显然比08年时要稳定不少，但调控步调不减，成交量持续萎缩的话，预计降价依然会持续。

二、改变模式

宏观调控趋势下银根进一步收紧，而销售回款放慢将导致开发商资金链趋紧，除了合作开发，一些品牌开发商索性转向代建，彻底实现资金占用最小化。如绿城于去年9月成立建设管理有限公司，负责代建业务，利润来源于代建费用，绿城代建费用大约为销售额的7％～12％。得益于绿城的品牌和管理优势， 2010年绿城建设签约22个项目，总建筑面积约380万平方米，2011年的代建项目截至1月底已落地近40个。总规划建筑面积约500万平米。除了绿城，星河湾去年也传出与雅居乐合作开发成都项目，合作方式是星河湾输出品牌管理。从纯粹的开发商转型为房产投资运营服务商，有利于降低在多变政策环境下的经营风险，但是这也对品牌输出企业提出了很高要求，不仅要拥有成熟的产品研发与管理开发团队，还必须形成多种可复制产品系列，并能够承接销售、维护等上下游环节的服务。而一旦某个代建项目没有取得物业增值或是销售不理想，都可能影响到整个代建业务。

值得注意的是，另外一种代建即帮助政府代建的项目未来预计将增加。随着2010年保障住房建设在我国全面铺开，多个大型开发商都参与了保障房的建设，招商地产、绿城、绿地、中海、保利等，均已大幅介入保障房领域。而2011年政府规划建设保障住房1000万套，“十二五”期间，我国将新建各类保障性住房3600万套。2011-2020年．保障房或将占据 20％-40％的市场，巨大的市场份额和稳定的收益，以及品牌推广效应和政府合作的加强，都使保障房建设在未来几年中成为开发商可能的专业拓展领域；但此种模式将对开发商资金和综合实力提出较高要求。

三、齐奔商业地产，寻找避风港

在去年万科、金地、保利、龙湖、合生创展等大开发商纷纷转投商业地产之后，更多的开发商开始转型。由于单纯住宅开发盈利模式的局限性越来越大，随着城市化进程的展开，全国主要城市的住宅市场飞速发展，开发商获取适合发展的底价住宅用地越来越难，并且住宅以销售的方式难以提供长期稳定的现金回报。而商业地产则随着我国居民收入的提高进入了黄金发展期，2010年，全国商品住宅销售面积比上年增长8％，办公楼增长21．9％，商业营业用房增长29．9％；办公楼和商业营业用房销售额分别增长31．2％和46．3％，达到近年来最高水平。并且“十二五”期间以大力发展第三产业为目标的产业政策也将给商业地产的发展以新的机遇。此外，相对住宅用地，商业用地目前价格相对较低，相关数据显示，上海商办用地去年的楼面均价为7733元／平方米，平均溢价仅为11．12％，而剔除保障房用地，上海商品住宅用地楼面均价为8379元／平方米。

从进入方式来看，拿地、股权收购等方式均有涉及。而涉足的项目类型主要有住宅配套商业，如万科、龙湖，以及城市综合体项目，如保利、合生创展、世茂。受制于资金压力和经验不足，新进入的开发商商业物业盈利模式依然以销售为主，但进一步提高持有物业比例已经成为多数开发商的共识，比较理想的租金贡献率是能够达到30％-50％。但商业地产始终都是一个进入门槛较高的领域，传统住宅开发商缺乏商业资源积累，并且我国目前总体商业资源少，招商同质化现象也非常严重，一拥而上的商业开发无疑又将恶化这种局面，以及商业运营创新意识较弱，在这次转型商业的大潮中谁能够胜出还尚待时间检验。

四、试水旅游地产，寻求长期发展

除了转型商业地产，旅游地产近期也成为开发商转型热点。龙湖在烟台和云南拿下近8000亩旅游用地，主要发展度假项目，世茂在武汉拿下120万平米旅游用地，意欲发展主题公园，万达与多个大型企业集团联手拿下福州、大连、西双版纳等多处大型旅游用地，万科与政府合作开发西山旅游文化项目，保利在德阳、成都、东莞多处发展。可以发现，这些旅游用地多数位于三四线城市，而且用地规模巨大。转型发展旅游地产的开发商一些是想通过旅游地产寻找新的利润增长点，如看好休闲度假或是养老产业发展趋势，也有一些开发商则是受到低价拿地的诱惑，借助旅游地产发展房地产业。“十二五”期间我国旅游业将迎来大发展，已有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，而随着收入和消费的提升以及高铁等城际交通设施的建设，一些城市旅游地产的确将会受益，而自然资源的不可再生性也是得旅游用地的价值日益被关注。但旅游地产，尤其是大型项目的开发建设周期很长，前期投入大回收周期长，并且有季节性因素影响，是一个非常专业化的领域，这些转型企业能否成功运作仍存极大不确定性，我们希望看见的是真正意义上的旅游度假项目，而不是有一个低密度地产开发项目。

五、转投其他产业，树立第二主业

伴随调控深入，中小开发企业生存环境日益恶劣、而房地产行业整体收益下降，因而一些开发商开始拓展在地产领域以外的其他主业。上市公司公告显示，2010年至今，共有16家房地产公司开始涉足其他行业业务，拓展领域主要集中在新兴产业、金融业和矿产资源业。其中，投向新兴产业的代表有福星股份；投向金融行业的有华丽家族、高新发展、合肥建设、新湖中宝、金风投资等，其投资涉及证券期货、小额贷款公司、银行等；涉足矿产资源业的房企也包括中天城投、鼎立股份、嘉宝集团等。我国的房地产行业除了受行业固有的周期影响外还受到调控影响，波动较大，因而拓展第二主业以平滑收入也不失为一个策略，尤其是在现阶段我国产业结构转型期可能出现较多的行业投资机会。香港的一些地产大鳄在发展成熟后也采取多元化产业以抵御风险，如长江实业等。

六、合作抱团，共享资金，分散风险

开发商合作开发早已不是新鲜的模式，09年央企大举进入地产开发使得广大资金实力悬殊的开发企业更加意识到合作开发的重要性。进入10年全国土地市场放量，2010年我国土地出让总额达2．9万亿元，同比增加106．2％。同时一些大型综合地块和优质地块入市也加剧了开发商进行合作开发的意愿，而在一些重要项目的开发上，政府对于有实力的联合体也更为青睐。一些城市政府推地时除了要求开发商具有相应开发经验外，还要求有符合区域发展的产业资本，如著名的北京中服地块，竞买资格为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。

开发商的合作目的除了减少资金压力外，也越来越多地是出于拓展新的领域，如万达与泛海、大连一方、亿利资源、用友和联想数家国内大型企业共同开发长白山国际旅游度假。另外还有与当地企业合作快速进入地方市场，如万科、太古一贯以来的策略；还有发挥各自优势的强强联合，如万科与滨江的合作发挥各自在市场与物业管理上的优势。未来合作开发将成为房地产开发的又一个趋势，并且预计合作领域和方式将进一步拓展，品牌合作、资源合作、财务合作等各种合作模式将推动房地产开发的发展，专业化的企业有望通过合作突寻求新的润来源，而强强联合又提升了竞争门槛，总体看来，行业的整合仍将继续。

七、布局三四线城市，抢占产业转移与新一轮城镇化先机

随着城市化进程加速和城市经济的发展，2010年各大房地产集团如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等土地储备布局重点开始由前几年的二三线城市转移到了三四线城市。目前一线城市交易萎缩地价高昂，而二线城市土地也随着房价迅速上涨而水涨船高，但是三四线城市目前看来投资进入少，价格泡沫很小，且大开发商低价拿地的可能性很大，如恒大去年土地新增储备数十宗地块均在三四线城市，平均土地成本仅为每平方米约520元。此外，新国八条中明确指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。而据目前调控的效果来看，一二线城市的调控远未结束，在这期间三四线城市的抗风险性凸现。但必须指出，目前已经有些三四线城市出现房价过快上涨趋势，个别城市房价增幅超过30％甚至50％，而三四线城市的发展前景也差异极大，那些有望在此次产业转型升级过程中收益的城市才具备了房地产市场稳步向上发展的潜力，不考虑城市发展而一味迎合一些地方政府大建新城，则最终可能只能成就一座空城。

八、加大海外融资比例

宏观调控银根收紧，市场融资利率上升，加上销售回款难度增大。使得房地产企业资金链再次承受压力。以往房地产企业依赖的信托融资，由于目前融资利率已普遍飙升至15％以上，这也为转求海外融资提供了理由。统计局数据显示，去年1—11月份境内房地产开发企业资金来源同比增长31．2％，其中来自国内贷款的部分增长25％，利用外资的部分增长59％。今年以来，包括瑞安、中骏置业、恒大、合生创展、首创、碧桂园等多家房企都已经确定将通过海外发债、优先票据、向外资银行借贷等方式融资，以求应对今年可能进一步收紧的国内融资渠道。而目前包括摩根、高盛、美林、软银亚洲、瑞银等众多海外资本大鳄均已进入中国房地产市场，也为国内房地产企业与国际资本合作提供了便利。而中国房地产业受到国际资本青睐，除了看好未来行业整体走势外，还有对人民币资产的升值预期，如果政府未来没有对外资进入房地产行业的相应管制，那么预计海外融资的模式将越演越烈。

九、基金投资化。成熟企业逐步从全程开发，发展专业投资

众多房企也将业务延伸至房地产投资领域，如绿城、复地、金地均已对外表示未来房地产投资业务将成为公司重要的利润来源。房地产企业通过设立基金，进行股权和债券投资，业务类型也趋于多元化，除了为自身开发企业提供资金外，还承担向其他企业的股权投资、收购兼并投资等。以复地为例，复地投资实施私募、投资、资产管理三足鼎立的发展方略，以沪京深一线城市和三大经济圈为主要投资区域，预计十年内将贡献复地40％利润”。拓展房地产投资基金业务，能够缓解自身开发项目资金压力。发挥资本效力把握新的行业投资机会，同时可以减少由于调控频繁、市场波动的不利影响，对于有经验的开发企业而言是取得长期稳步发展的重要手段。成功的案例是新加坡凯德置地，作为其三大核心业务之一的金融服务和信托基金旗下业务包括房地产资产管理、结构性融资、基金管理及金融咨询服务，目前管理着17支房地产私募股权基金和5支上市的房地产投资信托基金，管理资产达259亿新元(约合人民币1230亿元)。

（作者：邹毅）