小Q导读:克而瑞23城市首席分析师解读市场趋势。
整理/克而瑞研究中心 北京(牟增彬)
楼市现状: 6月,北京商品房、商品住宅成交量同比萎缩的都比较厉害,土地市场供应大幅放量出现供应高潮,供地19块,主要集中在大兴、顺义和昌平和东城,多为复合用地,住宅用地占比很少,预计7月将迎来土地成交高峰。政策方面,北京市提高住房公积金月存额上限,简化国管公积金的提取手续,政策本意还是支持合理自住需求。 后市预判:
上海(李振宇)
楼市现状: 6月,上海供应放量,还有很多具备预售标准的潜在供应量,后期有望延续。政策上加强“招挂复合”,土地市场依然处于降温状态,纯租赁土地也首次出现。部分企业因为自身的资金周转压力及进一步拿地的资金需求,较为注重开工节点。 6月项目普遍面临“开盘难红盘”的窘境,客户观望情绪严重,到访量同比下降60%。开盘项目多为郊环外楼盘,以首置首改为主。一、二手房价倒挂现象存在,二手房市场继续滑坡,自4月来连续第三个月成交量出现下滑,并跌破了1.5万套大关。 后市预判:
广州(梁永光)
楼市现状: 6月,广州房地产市场成交与上月基本持平,同比下降40%。新开盘项目多,远郊和市区性价比高的楼盘去化不错,广州亚运城和远洋天骄去化高达100%。住宅楼盘加推价格以稳为主,涨价楼盘极少,“以价换量”。土地成交风平浪静,仅一块住宅用地,所有四宗土地均以底价成交。二手房交易市场延续低迷状态,量缩价未,与一手房市场持平。 后市预判:
深圳(陈洪海)
楼市现状: 6月,深圳商品房新开盘项目较多且优惠较多折扣力度较大,存在以价换量的现象。公寓项目以投资客为主,去化率均在50%以下,主要是政策收紧导致公寓投资属性减弱,6月20日出台公积金购房新政,一定程度上保障刚需购房需求。二手房市场行情与上月持平,无回暖迹象。 后市预判:
杭州(刘晨光)
楼市现状: 6月年中业绩冲刺,房企推盘意愿较强,商品住宅高价盘成交放量致整体均价环比上涨,呈结构性上调,6月28号之后集中备案6000-8000套,本月共47盘入市,刚需盘连续推盘,住宅整体去化较好;8盘首开,滨之江、首开金茂府、天麓府等以低于市场预期价格入市,去化表现抢眼。 土地市场放量基本均以70%溢价成交,且自持比例不断走高。部分项目拆迁户为主力从而释放了购买量,由于限价使得自住+投资复合型需求客户占比增加。同时2022年亚运会影响,整体来看供应短缺断档是主要矛盾,新城和远郊刚需在200万左右后期有涨价幅度。由于热点区域新房供应严重不足,二手房市场成交套数环比上升7%。 后市预判:
武汉(吴洋)
楼市现状: 6月,武汉新开盘项目去化表现优异,大量新盘首开售罄,部分远郊非热点板块以及高价项目去化表现略差。政府行政管控毛坯备案价多无上涨可能,精装捆绑部分设置分段报价上限。企业捂盘现象持续蔓延,多数区域出现大规模捂盘,虽然整体供应较为充足,一定程度上缓解了市场供不应求的局面,但政府对价格的管控并未放松,开发商捂盘惜售态度并未现明显转向。 后市预判:
成都(闫涛)
楼市现状: 6月,商品住宅供应成交同比双降,由于政府严控预售证审批,加之部分企业采取“拖”字诀,以时间换取更高的预售价,以便赚取更高的利润,开工意愿并不强烈,供求严重失衡。到访量依旧,开盘火热程度不减。土地市场热度不减,本月成交4宗土地,其中主城区仅城西一宗商业用地。 后市预判:
西安(闫涛)
楼市现状: 6月,西安商品房商品住宅供应成交量均超过以往。新开盘项目去化情况良好,几乎售罄。调控政策升级,外地人纳入限购范围,在价格持续走高的情况下,政策也持续收紧,在此形式之下,开发商推广节奏或将放缓,入市热情降低;同时市场去化较快,拿地节奏跟不上去化节奏,部分开发商将处于无房可售的尴尬境地。企业新开工意愿趋缓,到访量稳定。未来受“一带一路”影响大,市场将进一步迸发活力。 后市预判:
济南(唐堂)
楼市现状: 6月,济南房产市场共开盘加推14,无项目首次开盘,整体去化率达62%,去化效果较好。热点区域成交抢手,中新锦绣天地、龙湖春江郦城等首开售罄。济南“土拍”新政落地,居住用地将有“最高限价”,在一定程度上不仅加大了拿地的难度,也将加速房企整合。短期内将对土地市场的高溢价率、“地王”现象起到一定的遏制作用。 目前济南市场在售房源较少,虽市场政策缩紧但市场需求依然很高,导致开发商开工意愿强烈。案场到访量无新变化,但市场热度依旧很高,刚需以及再改需求持续释放。土地市场共成交19宗地,由招商蛇口竞得长清区2宗土地溢价率165%,也是招商蛇口首次进驻济南。 后市预判:
青岛(毕怡)
楼市现状: 6月,青岛商品住宅供应、成交同比双双下跌。自5月份出台限价政策“补丁”后,限价执行更加严厉,逐渐有更多的开发商为业绩与回款接受“限价”的现实。案场到访一直维持在低位,到访客户的购买意向低于3月中旬限购出台之前。 政策方面,青岛国土局出台新规,不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施,变相抬高房价。整个六月份没有一宗土地成交,土地缺口绝对量达682万平米,供应端的矛盾越来越突出。 后市预判:
长沙(刘佰忠)
楼市现状: 6月新开楼盘22个,五成新开楼盘去化率低于70%。政策方面发布22条人才新政,专科以上学历首套房不受限,有利于助力楼市成交。受调控政策影响,市场逐渐进入低位运行,但购房者意愿持续高涨,只有中小企业开工意愿低。 6月长沙楼市供求量价齐跌,90-144?刚需户型及改善型依旧为市场主力;从面积段来看,120-160?刚改户型上升明显,改善型需求进一步得到释放。土地市场供地共12宗,供应方面,本月供应地块性质以其他和工业用地为主,经营性用地占少部分;成交方面,多宗经营性用地成交,多家房企争相拿地,引发抢地热浪。 后市预判:
无锡(王新科)
楼市现状: 6月,无锡整个市场数据失真。政府对新开项目进行分批备案,同时安置房也纳入统计范围。6月成交量虽处于低谷,但市场仍有约200万平未备案。本月新开盘项目存在分化现象,之前限价的项目去化较好,高价项目去化率较低,一些地王项目受到损失,卖得很差。 土地市场无明显变化,整体回归理性,后续值得投资。二手房成交量共计7739套,较上月成交有所下滑,受不动产登记中心提前进行了大规模网签备案影响,成交在月末有明显翘尾。 后市预判:
南京(赵静波)
楼市现状: 6月,南京房地产交易市场众多新政投入实施,内容包括土地摇号新政的首批实践、二手房交易流程提速、购房商业贷款基本取消利率折扣、公积金提取支付房租和还贷业务的调整等。 随着政府政策调控的深入实施,一大波前期观望的楼盘也开始集中上市,百万以内商办公寓火爆。除了部分地价超同地段房价,且上市价格被限,难以达到企业目标的少数楼盘,其余企业新开工意愿较高。 企业调价意愿强烈,但受制于限价政策的严格执行,因此物价局给出不可行的上市价格时,部分企业选择暂缓上市,但多数企业仍然选择加推上市。楼盘多数需摇号开盘,案场到访量有所增加。随着各名校学区政策及施教范围的确定,学区房成交热度有所下降;“新宁十三条”的政策加码,使得二手房交易市场观望氛围渐浓,成交量有所缩减。 后市预判:
重庆(王伟)
楼市现状: 重庆市场连续4个月处于高位,6月未出台楼市新政策,较为宽松,但信贷层面明显缩紧,首套房利率折扣已收回,首套购房付3成无大的利率优惠。北区市场活跃度依旧较高,需求旺盛,有量有价,企业新开工意愿强烈。受政府备案端价格限制的影响,市场依然是供小于求,房企有调价意愿。 本月因为楼盘推新增加,到访量环比增加,核心板块(杨家坪、观音桥)客群流入减少,西区和南区(二郎、鱼洞、钓鱼嘴、李家沱、龙洲湾)因价格的轮动效应流入大幅增加。北区流入客群有所回升,主要为投资客群。需求结构无较大变化仍以首改为主,高端改善市场大平层市场客群接受度提高。 土地市场依然较热,房企抢地欲望强烈。6月二手房成交量较5月有所下降,但二手市场火爆,成交均价持续上涨。 后市预判:
天津(张福娜)
楼市现状: 6月,市场出现供应高峰,但成交疲软,去化不理想。政策方面市场严格执行限价,6月份项目开盘加推量较大。政府强制开盘,导致大量项目在进行开工建设,刚需改善类开工意愿强。企业调价意愿强烈,但是政府限价,价格审批无法通过。 顺销楼盘开始出现滞销情况,成交结构以自住以及改善型客户为主。营销亮点结合全运会,部分有开盘加推的项目,将运动元素加入营销,如鲁能、融创、宏坤。土地市场出现竟自持情况,比例达到40%-50%。二手房市场出现明显冷却情况,部分中介门店关闭,交易量明显下滑。 后市预判:
沈阳(王一翔)
楼市现状: 6月市场成交维持高点,恐慌性购房现象存在。政策方面沈阳市出台实施意见13条, 激活存量市场,严防捂盘惜售,总体看较为疲软,力度较低,其主因为:① 沈阳市场库存量仍在2000万方以上,去化周期近2年,政策过紧,不利于去化城市库存;② 沈阳房价增速较为平稳,严控政策不宜提前入市。 新开盘项目2个,总去化利率为43.09%,万科长江府开盘当日整体去化率超50%。库存2000多万方,已经连续4个月无新增经营性用地,土拍市场渐冷。 后市预判:
郑州(赵爽)
楼市现状: 6月,郑州供应成交量环比增加同比下降,日均限签套数不超过5套,项目均价与备案价差距大。本月开盘火爆,整体去化率高达80%,去化表现尚可。6.27出台新政不允许收取价格之外的费用,规定新房备案价不得高于去年10月。 限购区域案场到访量小幅上,环比上涨4%。非限购区案场到访量明显下跌,环比下降50%。市区部分项目全款付款价格较优惠等影响对平原新区客户量冲击较大,到访量呈迅速下降趋势。预计7月开盘积极,出现“以价换量”现象,房价有所松动。 长春(史嵩龄)
楼市现状: 6月,商品住宅供应量96万方,环比下降26%。案场到访量持续增加,市场表现依然火爆。成交结构以刚需为主,并且改善性需求持续释放。土地市场方面拍地不积极,仅成交一块宗地。 后市预判:
苏州(戈文问)
楼市现状: 6月,苏州因政府限价严格,商品住宅成交量持续走低,整体供大于求,成交主要集中在郊区和乡镇地区。本月,苏州市区共17个楼盘18次开盘,多为刚需改善楼盘,整体认购率在60%以上。各房企新拿预售证均有上调房价意愿,但政府“限价”严格。 土地市场方面出让土地经营性土地19宗,其中含住宅类土地8宗,非常火爆。二手房市场6月供销双双增长,成交价格20272元/?,保持稳定。 后市预判:
常州(戈文问)
楼市现状: 6月,常州市区共14个楼盘17次开盘,共推出3500多套房源,整体认购率在60%以上,成交量增长。案场到访量整体较3、4月份下降约30%,当月90?以下的刚需成交占比下降,以90-144?刚改及改善为主,楼盘去化表现优异,开盘即售罄,库存量达到新低,供不应求现象持续。众房企新拿预售证均有上调房价意愿,但政府严格限价。 6月份,时隔三年半市区首次拍地,4宗居住用地吸引近百家房企(含马甲)争抢,全部达最高限价并摇号。由于政府对新房限价,导致部分楼盘呈现二手房价格高于一手房价格的倒挂现象。 后市预判:
厦门(张子吉)
楼市现状: 6月为年中销售冲刺月,新开楼盘取得热销,整体去化情况较为不错。政策方面出台二手房交易资金监管新政以及翔安区政府发布SOH办公不享受户口准入,不配套学校的通知,但这2个政策整体影响力一般,辐射范围有限。 企业开工意愿积极度分为两类:一是近2年成交的土地,在限价政策还没松动下,大部分房企新开工意愿度不高。二是部分早前拿地在售项目,在“四限“调控背景下,积极布局。6月新推项目增多,以中小户型平层产品为主,到访量增加明显。客户类型方面,投资客比例受政策限制持续减少,市场交易以自住和改善型客户为主。 土地方面,同安4幅商住地块低溢价成交。二手房市场成交持续低位徘徊,在供应近期难以放开的情况下,预计接下来的7月二手房市场仍将保持低位运行。 后市预判:
福州(张子吉) 五区:
闽侯:
楼市现状: 6月商品房供应及成交量均有所回升,但依旧低位徘徊,整体市场表现供不应求。本月五区商品住宅处于近一年第二低位,持续消化库存;闽侯普通住宅供应剧增,但仍处于近一年低位。成交方面,因政府严格管控预售及签约量价,导致房源有限。本月共三个项目开盘,部分项目采用精装需一次性付款,导致整体首付比例较之前上涨幅度大,但客户接受度依旧较高,三个项目开盘去化均超9成。 政策上周边七县(市)出台公积金新政,提高公积贷款首付比例,从而提高购房门槛,一定程度降低外围板块楼市热度。新开工新动工项目较少,尤其是之前地王项目,多数在搁置,开工意愿不强。由于政府严控预售证原因,福州多数楼盘出现无房可买现象,库存严重告急,多数楼盘价格上调意愿仍较大,虽部分企业以较低价格取得预售证,但仍以一次性收取精装等形式弥补差价。 后市预判:
南宁(吴宁)
楼市现状: 6月,南宁楼市成交依旧火爆,连续保持高位,供不应求。本月新开盘项目12个,整体去化率在80%以上,只有个别项目定价过高去化不理想。土地市场方面6月份供应10幅地块,供应面积达42.89万?,供应速度猛涨,除青秀区外均有供应,而兴宁区数量最多。土地成交上实行“限地价、限房价、竞产权移交住房”的土拍新政策,有效抑制地王的诞生。2017年南宁供地计划出炉,加大住宅用地供应,主要集中在远郊区域。 后市预判:
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