从开发商视角看物业管理企业的发展趋势

物业管理作为一个新兴行业，正被越来越多的开发商所重视；它

不仅是房产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房产营销的主

要卖点之一，因此，从开发商的角度谈物业管理发展就显得十分必要。

一、21世纪物业管理必须倡导康居生活新概念

新世纪里，不仅国家的经济、政治、文化都将快速地进步，而且

人们的生活水平也将迅速提高，这必然带动人们生活质量标准的急速

提升。在安居这一重要问题上，人们的居住理念再也不会停留在过去

“分得开、住得下”这一层次。一个完整的物业不仅仅具有固定居住

场所功能，同时也是学习和娱乐场所，同时也对小区的文化品位提出

更高的要求，这也是历史发展的必然趋势。我们的物业管理，必须及

时适应这一变化要求，这样才不致于因落伍而遭淘汰。

1、21世纪的人们对居住环境的要求大大提高

随着物质生活的不断改善，人们精神方面的需要将越来越强烈。

现代家居生活已突破了以往“躲进小楼成一统”的室内封闭生活概念，

而是追求进一步扩展生活空间，将自己的居家生活与小区环境乃至整

个大自然融为一体。在不久前南京市所作的一项调查中，82％以上的

人把公共绿地作为公共设施建设的四项需求要素之首，充分反映了当

今市民强烈的环境意识。目前的南京房地产市场已出现了“生态化”

概念和“全生命周期绿色环保”住宅，并受到了市民的普遍关注。

诚然，新形势下的物业管理必须关注市民的这一需要，力争通过

自身的努力，让小区内的居民都能尽情享受到阳光、空气和绿色大自

然的抚慰，使其在喧嚣的城市里体验到一份回归大自然的惬意。

2、21世纪的人们对居住文化、艺术的要求将越来越发强烈

不久前日本的一个学者出了一本书，他用了这样一个题目“20

世纪企业的最后一张王牌――CIS”，不管这一说法能否被人接受，但

企业和社会对企业形象的重视已是不争的事实。

在过去很长一段时期内，技术和艺术被日渐分开，直到英国文艺

复兴时期才又提出艺术和技术融合的问题。实际上，亚里士多德曾经

指出，艺术是存在于制造中的，艺术应当在我们每个人的生活中。目

前，我们已经把住宅建设和小区管理提高到了一个非常艺术化的程

度，通过环境整合艺术，真正使艺术直接介入到技术应用中。实践表

明，艺术在建筑中的合理运用确实能起到画龙点晴的作用，并体现高

尚住宅的要求。我们对每个小区都进行了CIS设计，小区内的建筑符

号、雕塑小品，甚至信纸信封、手提袋、垃圾箱均经过精心设计，小

区有自己的会所，有人们喜爱的文化体育活动。开发商开发的楼盘是

否畅销，与小区内浓郁的艺术氛围和深厚的文化底蕴有十分重要的关

系。营造社区文化将是物业公司的一项重要工作内容，物业管理打“文

化牌”、“艺术牌”，这是竞争中的必然选择。

3、21世纪的人们对居住的舒适度要求更高

这里所说的“舒适度”内容很宽泛，除了前面已经提到的环境文

化的高品质给小区居民提供相应的舒适外，还要求住宅的科技含量

高，管理高效，健身、娱乐、休闲等配套设施完善，服务及时等等。

总之，人们期望21世纪的居所能最大程度地满足自己对舒适度和自

我实现的需求。

因此，在房地产开发过程中，就要考虑到今后的物业管理能够实

现最优化，避免因建、管脱节而给物业管理造成障碍。我们的物业公

司，也应尽量地适应这些变化，并在变化中寻求生存和发展。

二、21世纪的物业管理必须建立“网络管理大平台”

传统的物业管理，由于技术含量不高，只能是一个劳动密集型的

行业。面对现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、宽带社区网络为代

表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业管理行业赖以生存和发

展的各种物业“硬件”发生了前所未有的变化。如何适应这一发展潮

流，并实现物业管理行业的科技转型，是摆在所有业内人士面前的一

道“难题”，有效破译这一“难题”的“密码”便是建立“网络大平

台”，实现网络管理现代化。

1、一个居住区就是一个小社会，实现各社会成员之间的协调运

转，必须借助网络化手段

住宅是一个产品群，不是单一的产品，它包含了环境、配套和日

常生活的方方面面。物业管理要做好对这个产品群的服务，必须遵循

一定的规律。建立小区物业管理的“大平台”，让不同文化背景、不

同层次的人们都在“大平台”管理下和谐地工作、生活，物业公司也

需要利用这个“平台”，把大家联系起来，实现人与人之间的交流、

沟通、理解，使物业服务人性化。

2、网络化管理可以提高物业管理的附加值

网络化社区突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的“零距

离”沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区事务讨论，接受和

处理住户的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深

入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的

特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值

的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同

时，也可以相应提高物业管理价格。

3、网络化管理是满足居民对服务高效化及时化需要的有效手段

网络化管理是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的

建筑物（主要是住宅小区）按照统筹的方法对其功能进行智能化，实

现资源共享和统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发

展的生活环境的同时，便于管理和控制。通过研究开发一种集小区保

安、交通管理、收费和各种服务管理于一体的信息大平台，提高物业

管理的水平和效率。

三、21世纪的物业管理企业发展要走专业化、规模化并举的道路

根据国外物业管理企业发展的历程，物业管理行业将走向专业化

道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设

备维护均由专业化公司去实施，中国物业管理也正向着这一趋势发

展。

可以预测，在21世纪，一个成功的物业企业更趋向虚拟化，物

业公司的理想状态就如同一个网络中枢，或者更形象一点，就是个总

协调官或一个乐队的总指挥，能够把社会上方方面面的资源、各种各

样的服务整合起来，形成和谐共同体，更好地为客户服务。

当然，物业公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，

需要有规模化的经营作为坚强后盾。大家都知道，物业管理被政府确

定为微利行业，形不成规模化经营，就不可能赢得可观的利润，而没

有经济作基础，一切都将是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业公

司一定要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积，形成

规模经营。

物业管理在21世纪充满了新的生命力，但是又任重而道远。因

为，随着中国加入WTO进程的加快，我国房地产业的竞争将越来越

激烈，作为一个服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支

撑的，物业的价值也将通过服务来体现，优质的服务可以提高物业的

附加值。

（南京栖霞建设〔集团〕公司）

（中大房地产信息 陈兴汉）

（作者：）