吴少博律所：证照齐全的企业在拆迁时为何也拿不到合理补偿

  在办理的大量案件中，我们发现对于被拆迁的企业可以简单先分为证件齐全和证件不齐两个大的类别。那么对于证件不齐的企业来说就极有可能被定义为违章建筑或者是面临行政处罚，从而被拆迁方抓住把柄压低补偿价格。那么对于这些证照齐全的企业来说：一方面征收方在是否应当给予补偿的事情是没有异议的，另一方面征收方也愿意给予企业相应的补偿。那么在这片平静的湖面下究竟有着怎样的暗流涌动？作为专业的企业拆迁律师又在这场博弈中起着什么样的作用？本文就结合本所办理过的案件告诉您：面对企业拆迁，我们能为证照齐全的企业做些什么呢？

    在办理案件的实践中提及证照齐全的企业，国企和地方高新技术企业无疑是其中两个典型代表。这俩类企业有着很多相同的共性，例如：都为当地的经济发展做出了巨大的贡献、都与政府的关系较为密切。那么当这些企业面对拆迁时为什么还是要找专业的企业拆迁律师呢？原因就在于企业与征收方之间的沟通依然面临着很多问题，这时专业的企业拆迁律师作用和价值就得以体现。

一、企业与征收方沟通的过程中的障碍是什么？

我们将其总结成为两点即：一、企业与征收方信息不对称。二、地方评估公司专业知识与企业不匹配。

（一）何为企业与征收方信息不对称？

认为不对称可以从两个方面来理解，一是：征收方不了解企业。二是：企业不了解自己。那么什么是征收方不了解企业呢？征收方不了解企业是指在与企业进行沟通时，对于企业提出的补偿价会持有一种“被宰的”的心理。这种心理的产生其根源在于征收方不了解企业，一个有影响力的企业在发展前提投入必然是非常大的，包括土地的选址、审批手续的办理、大型设备的购入等隐性工程，这其中的投入是非常巨大的。但征收方却不知道这其中的投入支出。此外，征收方不了解企业还体现在不了解企业的特殊性。有的企业是高新技术企业，拥有自主研发技术和专利产品。这类高新技术企业产品往往技术含量高、附加值大、拥有持续稳定的盈利能力、预期的利润极高。但这些都可能也是征收方不能深入了解到的。其次就是企业不了解自己。无论是从企业自身价值还是到企业价值评估方法，我们发现很多企业都不能对企业的价值有一个清晰的认识，很多企业对于拆迁不知道什么赔偿是法律支持的，什么赔偿是法律不支持的，罗列的项目一大堆，生怕拉下任何的细枝末节。这样在自己都不了解的情况下盲目的与征收方进行沟通，信息不对称的结果也就是必然的了。

（二）何为地方评估公司专业知识与企业不匹配？

在实践中，我们发现很多的评估公司在出具评估报告时都不能以客观、合理、科学的方式来对企业的损失进行评估。有的评估公司甚至对于评估方法的适用都是错误的。其根本原因就是地方评估公司的专业知识与企业不匹配。地方评估公司在进行评估时不能清晰地认识到企业的特殊性。在我们办理的“长春轨道交通公司菜市口改造征收项目”一案中。涉案企业多年以来在其自有的集体土地上的厂房进行生产经营，持续产生稳定、客观的利润，理应采用收益法来对其自有集体建设用地使用权和地上建筑物、装修和配套的附属设施价值进行评估，才能有效弥补其因征收所造成的损失。但评估公司却采用成本法对涉案企业进行评估，从而严重低估了该公司的价值。

二、面对企业拆迁，律师能帮证照齐全的企业做些什么？

基于以上这两个障碍，专业企业拆迁律师的介入也就成为了必然。我们帮企业的做的首先是梳理事实，为企业制定出一套具有合理事实依据和合法的法律依据的谈判方案，然后再在这个基础上确定具体的谈判内容。但是在整个过程中由于涉及利益巨大，仅仅有谈判的方案是远远不够的，在这个基础上，我们还需要的是有斗争手段，使这场博弈尽可能的接近于平等交易。此时我们维权律师就要对前期对项目的合法性进行调查、对企业的特殊性进行分析、分析企业在拆迁中获得的事实和法律依据、发现放大拆迁方在拆迁过程中的违法之处、出具法律意见书。最后，通过这种博弈的过程充分的促使拆迁方和企业自身对企业的价值及其特殊性有清晰的认识，为双方构建平等的谈判地位做准备，解决双方的主要分歧使得双方签订的补偿协议符合民法范畴意义上的双方自由意志的表示，从而为企业争取到其应得的补偿。