抓住宏观调控机遇修炼地产企业内功

最近，国家对房地产业的宏观调控是业界关注的热点。宏观调控有利于保持房地产业的平稳、健康、较快发展，对促进国民经济全面、协调、可持续发展具有重要意义。同时，宏观调控的一些政策措施，诸如房地产开发用地和开发信贷双重紧缩、提高开发项目资本金比例、深入开展土地市场治理整顿、严格控制住房消费信贷，房屋拆迁实行总量控制等，也给房地产业以巨大的冲击，并将产生长远而深广的影响。

然而，我们也应该看到，虽然宏观调控的政策效应影响了人们对房地产消费的预期心理，但是也迫使开发商和消费者回归理性，更注重高品质房地产产品的开发和消费。因此，宏观调控对于注重品牌的房地产企业来说与其说是一种挑战，毋宁说是一种机遇，并且是一种难得的机遇。房地产企业能不能抓住或抓好此次机遇，是企业能否继续生存、发展的关键，而抓好房地产企业内部的技术质量管理则是重中之重。因为随着消费理性化时代的到来，房地产企业的竞争将主要体现在产品品质的竞争上。房地产业经过十多年的发展，已经从无序竞争的粗放经营时代进入有序竞争的集约经营时代，房地产品质和品牌效应更显重要，而真正的品牌是靠实力锻造出来的。

一、抓住宏观调控机遇，修炼地产企业“内功”

国家对房地产企业进行宏观调控，对房地产业来说，是一次发展壮大的机遇。任何一家想有所作为的地产企业，都必须在机遇来临之前练好“内功”。那么，什么是地产企业的“内功”呢?“内功”是一个企业的核心竞争力，包括技术质量管理、开发理念、团队精神、创新能力、资金规模、人才队伍、品牌形象、经营机制和管理水平等综合实力。在这其中，笔者认为技术质量管理很重要。因为任何产品如果没有过硬的自身条件，纵使有前卫的开发理念、紧密的团队精神、先进的创新能力、充裕的资金规模、优秀的人才队伍、优质的品牌形象、合理的经营机制、高效的管理水平，那都是枉然。而一个不能生产出令社会大众满意的产品的企业，注定会成为强势企业所整合的“资源”，注定会被这个竞争日益激烈的社会所淘汰。所以，房地产企业如果要想在竞争日益激烈的市场经济中立于不败之地，就必须要抓住、抓好此次宏观调控的机遇，把练好企业“内功”提升到工作的重心上。因为只有通过练好企业的“内功”，生产出优质的产品，企业才能被社会所接纳、所认可。

二、以精品意识规避改革风险

在国家对房地产业实施宏观调控时期，企业的经营者一定要有危机意识，主动规避政策风险，加强工程质量管理，使企业掌握市场先机，在竞争中立于不败之地。当前，提高房地产产品品质的关键是消除质量通病，切实落实各项工程管理制度，规范操作，严格管理。近些年，我们公司在一系列项目中，积极钻研，刻苦攻关，摸索出了一些解决质量通病的方法，基本上杜绝了女儿墙墙根裂缝，卫生间、厨房墙根处渗水；现浇楼板裂缝等质量通病的发生，打造了一批优秀的城市建筑。

(一)女儿墙墙根裂缝的防范

可以采取将女儿墙设在现浇屋面上的做法，这样的女儿墙因整体性较好，一般不会开裂。圈梁上的女儿墙因不受应力作用，所以即使施工中灌缝，材料仍是混凝土(未用嵌缝油膏)，墙根处一般情况下也不会裂开。女儿墙10米左右设构造柱，构造柱从顶层圈梁往上设与压顶圈梁联接。由于构造术与压项圈梁的共同作用，大大加强了女儿墙与屋盖的整体性，能有效防止由于温差引起的女儿墙裂缝。

(二)卫生间、厨房墙根渗水的防范

卫生间四周可以用钢筋混凝土联接板底，翻边浇捣混凝土，或采用下沉式卫生间地面构造。卫生间砼浇捣后要认真做好闭水试验，有渗漏的根据情况处理，确保质量。墙根干杯灰要设计成圆角，墙群要用防水砂浆，重要建筑还增做卷材等柔性防水基层。卫生间要先做墙群和地面，后施工蹲坑、便槽、隔墙等，同时做好管道根部的防水，严禁用木楔、转头、石块填塞。管道离墙应留有足够的距离，以便于堵洞、抹灰及防水层施工。

(三)在设计和施工环节，重视对现浇楼板裂缝的防治

设计是品质管理的基础，也是龙头。这些年我公司极其重视设计方案，每个项目一般都要找三、四家设计单位进行方案竞标，并在中标方案的基础上不断进行优化。在设计工程中，力求结构简单，减少平面形状突变，增设变形缝或收缩补偿带。应针对现浇楼板容易出现裂缝，在满足设计规范的前提下尽量提高配筋率，采用双层双向配筋，加强控制温度变形方面的技术构造措施，增加板的厚度。对各类预埋管线要合理布置，避免交叉重叠，尽量减小配管截面，且在预留洞口及预埋管件处增设钢筋网片等加强措施。此外，在施工过程中，还要严格控制配合比，控制水灰比及水泥用量，严格掌握坍落度，按规范要求随时检测。选择级配良好的粗、细骨料，严禁采用含泥量过大及细度模数小于2．30的细骨料，提高混凝土的抗裂能力。

三、以诚信为本应对市场变数

一个企业，仅有优秀的企业“内功”，而没有诚信为民的经营思想，也不可能有长久的发展，更谈不上壮大了。房地产企业为社会提供的产品是最经久耐用的消费品之一，如果企业在生产销售的过程中，不把顾客的利益放在首位，那么顾客不但会弃你而去，而且还会通过法律手段为自己讨回公道。因此，房地产企业以诚信为本，不仅仅是社会对企业的要求，也是一个有良知的企业对自己的基本要求。一个企业诚信经营，不仅为自己赢得了合作者的尊重，消费者的信赖和社会大众的好评，也使自己能更好地应对政策环境和市场环境的变化。

四、以品牌优势巩固强势地位

企业有了修炼内功、诚信为民的经营思想和经营行为，必定会被社会大众所接受、信赖并拥护，也必定会创造出立于不败之地的优秀企业品牌。品牌就是企业的口碑，品牌具有扩散效应。而企业品牌则是以开发商的成功项目为载体，逐步为市场所认可并最终形成的。品牌具有持续效应，只要品牌不倒，企业的影响力和知名度就会与日俱增，并为企业带来可观的经济效益。品牌还具有放大效应，企业品牌可以从一个楼盘放大到一系列楼盘，从品牌形象放大到企业形象，从而有利于企业占领行业发展制高点。品牌的无形资产价值可以几倍、几十倍、甚至几百倍于企业的有形资产，价值巨大。

因此，房地产企业在任何情况下，都要像爱护自己的眼睛一样爱护企业的品牌。尤其是在买方开始主导房地产市场的环境下，企业之间产品与价格的竞争会越来越激烈，品牌的威力也会越来越大，这时优秀品牌就会脱颖而出，成为市场的宠儿，而企业的强势地位也会因此得以巩固。（作者：浙江承天集团有限公司 金雨林）