宏观调控下我国房地产企业融资渠道的探讨

房地产行业的融资问题是影响房地产企业发展的关键问题。在宏观调控累积效应的影响下，我国房地产市场进入周期性调整阶段，融资难度加大。当前,充分发展现有的融资模式的同时，应大力发展房地产信托，减少银行压力，缓解社会矛盾。

房地产业对国民经济的发展影响巨大，其中，融资结构的合理与否对房地产企业的发展至关重要。如何在当前严峻的形势下解决融资问题，采用切实可行的融资模式对房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。

一、宏观调控对房地产企业的影响分析

近几年，我国房价不断上涨,国家调控政策频频出台，中央旨在通过对房地产企业信贷环节的控制，起到抑制房地产发展过快，调整房地产业格局的作用。2011 年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。为控制物价，货币政策在2010 年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在2010 年和2011 年连续12 次上调存款准备金率，其中仅2011 年就密集地6 次上调了存款准备金率。尽管央行在2011 年12 月5 日下调存款准备金率0.5 个百分点，但难以影响全年的信贷紧缩大局。受到央行多次提高存款准备金率的影响，银行放贷周期延长，有的银行甚至停止放贷业务。同时受到影响的还有房地产企业，其银行贷款、股市融资这两大渠道被堵死，房地产企业的资金链日趋紧张。

二、房地产企业融资的特点及存在的问题

（一）房地产企业融资特点

房地产行业是典型的资金密集型行业，风险高，投资回报高，但又存在很大的不确定因素。其行业的特点就是生产周期长，资金量大，投资回报周期长。属于高投入，高风险，高回报行业。而房地产融资最突出的特点就是资金投入与回报的时间周期长，而跨时间的配置风险正是各种金融工具最主要的作用。各种金融工具的特点优劣不同，如何通过各种工具有效的融资，保证资金投入与回报在时间和数量上的平衡，是那个最优融资结构的根本问题。因此在选择哪种金融工具应该在国家宏观政策的大范围下，审慎选择收益风险配比合理，融资成本可以接受的金融工具。

（二）房地产企业融资存在的问题

1.融资渠道过度偏重于银行

目前房地产融资对象主要是银行，而银行从中所获得的收益却只是固定的贷款利息，与其所承担的风险不对称，并不利于银行的稳定。随着政府出台的宏观调控措施效应的显现，银行业用于房地产信贷资金的减少，房地产企业的银行贷款审批从严从紧，过去传统的房地产行业的融资手段面临前所未有的挑战。

2.侧重于隐性融资

由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场, 部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样房地产企业在无形中获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在。再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。

3.房地产企业上市融资比较困难

企业上市融资已经逐渐成为一些大房地产企业的融资渠道,上市融资不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。上市企业审查严格,要求较高，绝大多数房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,真正有能力利用直接融资工具的房地产企业少之又少。

4.房地产债券短期难以形成

规模债券也是房地产企业融资的一种手段，但就目前债券市场的情况看，房地产企业要想大规模的实现债券融资难度很大。首先，房地产企业发行债券对其本身就存在一定的风险，在房地产市场供需两旺的情况下，发行债券可以实现较大的利润，而一旦市场出现波动，房地产企业资金链过紧，却又缺乏有效的避险手段，很容易出现资不抵债的处境。其次，由于房地产企业的资金结构特点使其在发行债券的审批上难度增大，一般行业企业的负债率在40%~60%之间，企业负债率不能太搞，而房地产企业的负债率基本都处于这个区间的上限，而且房地产企业作为国家宏观调控的对象，政府主管部门在审批上更为严格，因此要通过政府的审批难度较大。再次，发行债券基本对象锁定在上市企业，而目前上市房企很少，大多数为非上市公司，这一政策限制了很多房地产企业的债券融资渠道。

三、房地产企业融资渠道的选择———房地产信托（REITS）

随着国家出台的关于房地产行业的各项宏观金融调控政策，传统的融资渠道面临巨大的挑战，房地产企业资金链不断吃紧，房地产企业的前期开发资金面临严峻考验。目前的银行贷款、上市融资等方式实行困难的情况下，要规避金融政策变动风险和利率浮动风险，房地产企业必须创新房地产的金融工具。而房地产信托REITS，对于解决目前国内房企的一种融资将是个有效的手段。

房地产信托作为目前欧美成熟的一种融资产品，在我国还处于初级的探索的阶段。REITs 实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式,集聚多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资, 并享受税收优惠的投资机构,这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。REITS以分散投资、降低风险为基本原则，属于股权投资，在房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，不会增加债务负担，不会是企业丧失自主经营权。

（一）REITS 的特征

REITS 是一种投向房地产及其相关权利投资基金。根据不同的方式分为不同的类型：第一种，是否上市，分为上市型和非上市型房地产投资信托基金。目前国外大部分房地产投资信托基金都属于上市型，一般在证券交易所上市交易。第二种，投向区分，根据不同的投资方向和运用方式分为权益型、抵押型和混合型，权益型靠租金获得收益；抵押型用于直接或间接发放房地产抵押贷款；混合型兼备权益型和抵押型两种模式。REITS 的风险收益特征是股本金低, 具有较高的流动性。投资可任意分割,可随时将任意金额的股权变现,克服了不动产投资流动性差的风险。收益平稳,波动性小,市场回报高,可以投资于不同的项目,回避风险的能力较强。而且股息率相对优厚,可享受税收优惠,股东收益高。

（二）REITS 具备的两大优势

1.创新空间宽广,具有巨大的灵活性

信托具有制度优势和灵活的创新性，可以与银行的资金优势互补互动。信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身的开发和不同阶段、不同水平的项目量身定做不同的信托方式。从开发、流动到后期的消费资金，乃至一些特殊问题都可以通过信托解决。REITS 是连接货币、资本和产业市场的综合融资平台优势，实现一个企业或项目的融资组合。

2.信托具有财产隔离功能

信托财产既不是信托公司的资产, 也不是信托公司的负债,即使信托公司破产,信托财产并不被划入破产财产范围而进行分配,实现了风险的隔离。

(三)我国发展REITS 的意义

1.有利于房地产的宏观调控

根据目前国家宏观政策和调控手段，一些机构已经开始研究如何在中国房地产市场上推行REITS,例如：廉租房投资信托基金，廉价房信托基金，以配合国家政策解决中低收入家庭的住房问题。

2.有利于丰富基金品种

国外的基金品种很多，但到目前为止，我国的基金品种主要是证券投资基金，而且这个基金在金融市场上很受广大投资者的热爱。其他类型投资基金我国目前还没有，适时推出REITS 对于丰富我国的投资基金品种，推进我国资本市场的建设将有很大的作用。REITS 与银行信贷相比，其具有收益共享、风险共担的特点，从而降低整体金融风险，在国家政策相应的扶持下，大量机构投资者会带来房地产投资的长效性，减少目前国内房地产市场的大量短期交易行为，有利于稳定市场。REITS 其要求回报率更理性，如果能成为房地产投资市场的主题，有利于降低投资中的违规和非理性行为，对中国房地产行业而言，建立以REITS 为主的金融体系势必会给房地产行业提供一个稳定的资金支持平台，更好地推进我国房地产行业的可持续发展。

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