企业视角的房市解读——现状、走势、问题、对策

一、现状分析

(一)09年房市表现回顾

从年初市场的哀鸿遍野，到政策暖风频吹之下乍现“小阳春”，蓦然间奇峰崛起般出现新一轮“地王”狂潮，转瞬化为楼市价量齐升的报复性反转，烈火烹油之际忽之秋寒阵阵、“金九”梦碎，正当人们再度犹疑观望之际，“恐慌性抢购”风潮再掀狂澜。2009年的房市发展令人眼花缭乱。

1、土地市场“地王”频现

今年5、6月份以来，受房市量价齐升影响，房地产开发企业的拿地热情再次被激发。一线城市的地王记录接连被刷新，有的地块的楼面地价已经达到年初时周边楼盘的售价。据不完全统计，仅北京、上海、广州、深圳、杭州、南京六个城市就产生了31个“地王”。在各类资本竞相涌入土地市场的背景下，大型国企尤其是央企凭借其无与伦比的资本实力和信贷支持，也表现得十分抢眼。9、10两月，仅在南京一地，保利、中冶、华润、中粮就先后拿下5幅地块，多次刷新所在区域市场的地王记录。

2、开发投资先抑后扬

(请参见全国房地产开发完成情况统计表)

3、房屋成交量大幅攀升

(请参见全国商品房销售情况统计表)

4、房屋成交价格一路上扬

(请参见70个大中城市房价情况统计表)

5、通胀预期放大了房市需求

金融危机以来，世界各主要经济体通过实施高额赤字财政政策、降低本国基准利率和采取“量化宽松”政策，向本国经济注入流动性，世界范围内的通胀预期日益增强。在保增长的大背景下，我国实行适度宽松的货币政策，加大了金融对经济增长的支持力度。今年前3季度，人民币贷款新增8．67万亿元，同比多增5．19万亿元。(注：06年、07年、08年全年分别新增3．18万亿元，3．63万亿元，4．91万亿元)加上人民币面临升值压力，我国居民的通胀预期一直存在。在其它实体经济的复苏基础还不稳固，其它投资渠道缺乏的情况下，基于人多地少的基本国情，许多居民和企业将购房、购地视为规避通胀的有效手段。从今年5、6份开始，通胀预期驱动下的投资需求逐步入市，成为部分城市房价、地价再次快速上涨的重要原因。

6、竞争格局发生变化，“战国时代”已经到来

2009年，是中国房地产业从“春秋时代”走向“战略时代”的分水岭。其深层次原因，在于整个行业的游戏规则已发生了巨大改变。08年以前，万科是业内公认的龙头企业，其行业地位无人可以撼动。然而，随着国资背景的企业挟雄厚的资金与背景实力，纷纷杀入或加砝房地产业，以及恒大等大型民营房企也通过上市实现了资产规模的快速膨胀，整个行业的生态系统发生了翻天覆地的变化。不仅保利、中海、恒大、绿地等企业在销售面积、开工面积、利润等一系列单一指标上首次超越了万科，绿城集团还高调宣布：“3至5年内，销售额要做到1000亿元，年度整体销售额达到全行业第一，”从而引爆了所谓“绿万之争”。房地产业的“战国时代”自此揭开帷幕。

(二)09年房市演变的政策动因——房市调控路径分析

由于信息不对称及政府垄断土地供应，中国房地产存在着市场失灵的现象，因而宏观调控在中国房地产领域是一种常态。

03年以来，稳定房价一直是房地产宏观调控的主要目标之一。

07年，国家又进一步加大调控政策的力度，先后出台了国务院24号文、土地新政和二套房贷款新政，在完善多层次的住房供应体系的同时，进一步提高了土地和二套房购置的门槛，显示了国家稳定房价的决心。

08年，随着内外经济形势的变化，国家两度调整经济工作的重点。先是将“防过热、防通胀”调整为“保增长、控通胀”，后又调整为“促进经济平稳较快发展、防止出现大的起落”，财政政策和货币政策也相应调整为“积极”和“适度宽松”(实际上是极度宽松)。08年年中以来，中央五次下调金融机构存贷款基准利率，四次下调存款准备金率，

08年下半年，为促进房地产业发展，国家专门出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发 [2008]131号文)，降低了住房交易税费和首套房首付比例，加大了住房贷款的优惠力度，各地方政府也根据本地实际，出台了一系列促进房市健康发展的措施，如放松对土地开发年限的限制，政府团购商品房屋用作保障房等，各大银行也在操作中放宽了对首套住房的认定标准。

09年初的政府工作报告中，“扩大内需”部分共有四点内容，其中第三点就是“促进房地产市场稳定健康发展”。

这些政策的密集出台，对恢复消费者信心，促进房市迅速回升，起到了积极作用。

(三)09年房市演变的经济动因——“保增长”需要发挥房地产业的短期龙头作用

由于产业关联度高、带动性强，房地产业03年以来，一直被定位为拉动国民经济增长的重要支柱产业和消费热点。

07年，全国商品房销售额约3万亿元。

08年，全国完成房地产开发投资30580亿元，占全社会固定资产投资的17．75％；商品房销售额24071亿元，占社会消费品零售总额的22．2％。

09年，预计全国商品房销售将达到5万亿元，而同期的社会消费品零售总额大约为12万亿元，房地产业在消费中的占比接近40％。

扩大内需，必须从实体经济入手。而要在短期内恢复实体经济，必须发挥房地产业在拉动投资和消费方面的巨大作用。

中国房地产市场在09年能够峰回路转，狂飙猛进，确实出乎所有人的意料，但从整个宏观经济层面去看，却又在情理之中。所谓“时势造英雄”，是“保增长”的大局和房地产业的自身特性共同成就了09年的中国房市传奇。然而，随着房价的快速上涨，很多专家学者和业内人士都对楼市泡沫表示了极大的担心，曾于07年12月抛出“拐点论”的王石先生，也再次抛出了“泡沫论”。不论房市是否会出现大的调整，但房价过快上涨已累积了大量的风险，却是不争的事实。

二、走势分析

(一)宏观经济好转为房地产业的持续发展创造了良好的外部环境

2009年以来，在“保增长、扩内需、调结构、深改革、重民生”方针的指引下，社会主义国家集中调动资源的优越性充分体现，积极的财政政策、适度宽松的货币政策、4万亿的经济刺激方案、十大产业振兴规划，对我国经济的企稳回暖起到了积极的促进作用。央行发布的三季度金融运行报告显示M1增幅9个月来首次大于M2增幅，表明企业活力也有所增强。多份研究报告都显示我国“保八”的经济增长目标完全可以实现，明年的GDP增长率将在9％以上。

(二)中央经济工作会议和国务院常务会议的召开明确了房地产市场调控政策的基调

中国的房市，是一个政策市。市场对政策变化十分敏感。新的一年里，房地产政策如何调整，尤其是一些被标注了明确适用期间的优惠政策是否会如期退出，是影响房市走势的重要因素。12月7日闭幕的中央经济工作会议和12月9日召开的国务院常务会议作出了权威的解答。

首先，中央经济工作会议在提出明年经济工作的总体要求时指出，“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这说明在世界经济复苏基础和国内经济回升基础都不稳固的情况下，为确保宏观经济的平稳较快增长，09年宏观调控政策不会出现方向性的变化。适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模。

其次，中央经济工作会议提出明年经济工作的六项主要工作中，第二条“加大经济结构调整力度”提到要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。值得注意的是，在今年房地产业快速发展、价格迅速飙升的背景下，会议并没有提出要“抑制房地产投机投资行为”，而是保持了与2008年“131号文”相同的政策口径，继续支持居民的自住和改善性购房需求。因此，明年依然是房地产消费和投资集中的一年。

再次，中央经济工作会议会议提出“要放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平”，要“稳步推进城镇化”。推进城市化进程是明年我国启动内需的重要抓手，放开中小城市和城镇的户籍是顺利推进城市化的必要前提。对房地产业而言，放开城市户籍限制是一个重大利好。在解决了户籍的后顾之忧后，有条件的农民进城买房落户就将水到渠成。在当前一线城市房价日益高涨、房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的广阔区域。国家在此时放开中小城镇的户籍限制，正好对应了房地产业在中小城市的扩展，同时也顺应了国家刺激内需、促进居民消费的要求。

第四，中央经济工作会议提出的六项主要工作中的最后一条“着力保障和改善民生，全力维护社会稳定”中，提到要“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”，廉租房和经济适用房构成我国住房保障体系的主体，但经济工作会议提到了廉租房建设，这在一定程度上暗示明年住房保障的工作重点是廉租房建设。住房保障问题依然不能松懈，这是房地产业健康发展的基础。

第五，12月9日召开的国务院常务会议进一步明确：“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”在部分城市房价快速上涨的背景下，如此的表态，既说明了中央对房地产市中存在的投机问题有着清醒的认识，更说明了在实体经济并未全面好转的情况下，稳定房地产投资与消费，发挥房地产业短期龙头作用的重要性。

总体而言，本次中央经济工作会议和国务院常务会议透露出明年的政策走向是宽松稳定中保持一定的灵活性。在宏观经济增长依然没有彻底回稳的背景下，明年房地产业依然是拉动居民消费增长、保持经济稳定的重要力量。这是明年房地产业健康稳定发展的重要基础和保障。

(三)中国房地产业未来展望

中国的房地产行业正处于成长期。一个行业的发展周期包括导入期、成长期、成熟期、衰退期四个阶段。房地产行业成熟的标志是：房地产市场寡头垄断格局形成；行业集中度达到较高水平，规模效益显现；行业的产业化程度高；行业标准由大企业主导制定。……反观中国的房地产行业：直到98年住房制度改革后，才完全从计划经济中解放出来，发展历史很短；08年全国房地产百强企业的市场份额总和仅为21．79％，市场集中度很低；住宅建设方式粗放，产业化能力薄弱；企业都是行业标准的接受者而非主导者。中国的房地产行业在未来较长一段时期内，仍将处于成长期。

中国房地产业的发展动力依然十分强劲。国民经济持续快速发展、工业化、城市化、城乡经济一体化进程不断加快、人民收入稳步提高、中产阶层日益兴起，共同构成了房地产业持续繁荣的社会经济基础。城市新增人口的住房需求(2020年中国人口将达14．5亿，城市化率将达到60％)、城市居民的改善型需求、城市拆迁导致的被动需求等刚性需求成为房地产市场持续发展的有力保证。(资料显示，截止08年底，全国仍有1200万户家庭居住在棚户区，500多万户家庭居住在“筒子楼”等设施不全的房屋，3000多万户家庭居住在“城中村”。)

换个角度看，在当前形势下，没有房地产业的稳定与发展，宏观经济会面临更大的挑战。地产业上接几十个产业下连千家万户，同时具备投资和消费、资本品和商品的复合属性，地产已成国家利益、地方利益、地产商利益、国际资本利益和居民利益交叉纠缠的品种和平台。不稳定地产业，在金融危机的背景下，面对外需的减少，国家推出的产业振兴规划将无法消化其庞大的产出；不稳定地产业或者放任地产价格过度下跌，在现有财政分配体制下，多数地方政府因为预算外收入的消失而捉襟见肘，进而影响地方经济的增长和社会稳定；不稳定地产业，不仅是地产商可能破产，其反作用于商业银行的力量将会极具破坏性，从而形成中国式的金融危机；不稳定地产业，不仅是居民的财产缩水问题，还将形成负面的消费预期，进而恶化中国的消费市场，从而将反危机的正面力量化解于无形。因此，反危机的正确措施不是打压房地产业，而是稳定房地产业。

未来中国房地产业的发展，将围线三条主线展开。一是产品品质不断提高。节能、环保、全装修将成为房地产开发的方向和潮流。二是建设方式逐步转变。原有的以“现场作业多、湿作业多、手工作业多、高能源、高排放、低效率”为特征的传统精放型建设方式，将逐步退出历史舞台，以“标准化、系列化开发，集成化、规模化生产，社会化、配套化供应，专业化、高效化服务”为特征的住宅产业现代化进程会不断加快。三是市场格局发生变化。竞争力向制度完善的企业集中、效益向品牌企业集中，份额向规模企业集中的趋势将日益明显，行业集中度将会明显提高。未来，能在竞争中生存的企业只有两类，一类是大而强，一类是小而专。

(四)对2010年江苏房地产市场走势的预测

1、总需求预测

我们预计，2010年江苏省城镇新增住房面积约8400万平方米，其中全省省辖市市区的商品住宅需求量约为4000万平方米左右。

2、成交均价走势预测

我们预计，2010年1月份省辖市市区的商品住宅成交均价为5700元／㎡左右，一季度成交均价在5700-5800元／㎡之间，二季度均价将出现调整，全年均价应为6000元／㎡左右。随着政府采取稳定房价的措施和加大保障房供应规模，09年房价总体而言会呈现稳中有升的态势。

3、供销走势预测

在多方努力下，总体供需基本平衡，但具体到单个城市和城区，由于土地供应原因，也可能出现房屋供大于求或供不应求的情况。我们预计，2010年1月和一季度全省商品住宅批准预售量分别为280万㎡和630万㎡左右；商品住宅登记销售量分别为310万㎡和820万㎡左右；月末累计可售量分别为2500万㎡和2550万㎡左右。

三、存在问题

(一)房价过快上涨抑制了住房消费

2009年，随着刚性需求的释放，政策促进效果的显现和通胀预期的形成，各地楼市逐渐回暖，由“量价齐跌”逆转为“量价齐升”。3月开始，全国70个大中城市房屋销售价格指数止跌回升。国家统计局最新数据显示，11月份，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．7％，创16个月来新高。北京、上海、杭州、南京、深圳等热点城市更是异常火爆，房价节节攀升并超过2007的历史高位。在经历房价快速上涨后，从8月份开始，这些热点城市的楼市成交又转变为“价升量跌”，虽然银行悄然收紧“二套房贷”一定程度上影响了楼市的成交量，但究其主要原因还是过高的房价抑制了购房者的需求，购房困难人群增加，从而对购房者形成挤出效应。中国社科院12月7日发布的2010年《经济蓝皮书》特别强调，由于房价过高，中国85％的家庭没有购买住宅的能力。

(二)土地价格过高加剧了房地产企业生存和发展风险

在今年的房地产业土地拍卖市场上，“新地王”频频出现，不时刷新07年的地王记录。土地拍卖价格过高，在推高房价的同时，也加剧了房地产企业生存和发展的风险。在目前地价与房价互相攀升的情况下，开发商高价拿地的经营风险相当之大，如果土地的价格与周边项目的价格比较接近，那开发商开发的时候只能寄希望于市场的房价继续上涨，但是房价的涨跌又是开发商所不能控制的。有涨必有跌。因此，政府应当合理控制供地规模和节奏，进一步规范土地招拍挂行为，切实稳定房地产开发的土地成本。中国的房地产市场在经历大幅调整后，许多问题需要靠市场的磨和来慢慢解决，过度的揠苗助长只会阻碍到行业持续健康的发展。

(三)大城市甚至二线城市居住成本不断提高，影响了城市竞争力

企业和人才是打造城市竞争力的两大重要元素。房价过高，会影响城市对这两大群体的吸引力，从而影响城市竞争力的提升，抑制城市的发展。对于企业来说，房价的持续上涨大幅提高了企业的商务成本和投资成本，降低城市对投资者的吸引力，导致投资减少与流失，一些城市就经常出现企业因房价高而外迁的现象。对于人才来说，高房价加大了城市的居住成本，抑制了人才的其它消费，对影响了生活质量，不利于引进和留住人才。

(四)房地产投资过热对产业投资形成挤出效应

今年房地产市场火热，房价快速上涨，给房地产企业带来了可观的赢利回报。市场上也出现做实业积极性不高，做房地产积极性高的现象，所以当在其他实体行业遭遇生存发展困境的时候，不少业外资本，尤其是央企便涌入房地产业。据媒体报道，当前国资委分管的136家央企中，目前已经逾7成企业涉足了房地产业。虽然此举对市场供给带来一定的好处，但是它却直接推动了房地产市场价格的高涨，社会资源过度倾斜于房地产业，这将对制造业等其他行业产生挤出效应。

(五)中国经济增长过渡依赖房地产

据世界银行的一项调查显示，每增加100亿元的住房建设资金，将创造170亿～220亿元的需求。每销售100亿元的住房，将带动130亿—150亿元的其他商品销售。我国从1998年开始实行市场的住房制度改革，房地产业由此进入突飞猛进的发展时期。经过十多年的快速发展，房地产业作为国民经济的支柱型产业地位已经被牢牢树立，在我国经济中也占有举足轻重的地位。房地产和建筑业增长对经济增长贡献率接近20％，增加值占GDP的比重接近10％。来自房地产的收入在地方财政收入中占相当大的比重，许多地方干脆就是“土地财政”，地方财政中30％甚至50％以上来自房地产，对房地产行业形成了过度的依赖，长期下去，不利于国民经济的健康发展。

(六)房价和家庭收入增幅差距过大

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，普遍认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应该低于30％。据2008年《中国统计年鉴》的相关数据， 2007年我国的房价收入比平均为15，北京为23，上海为17。

如果以房价平均增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近年来房价增速明显偏高，直接导致了中低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中高收入家庭的差距也会继续扩大。

四、对策建议

(一)政府应优化制度安排

快速城市化需要大量的资金积累，土地出让收益是地方政府建设资金的重要来源。因此，房价下降将影响到地方政府开展城市建设的能力。另一方面，房价又不能上涨过快。上涨过快不仅不利于本行业的持续发展，也不利整个国民经济的协调发展。要使房价平稳上升，从政府层面看，就要对当前的多方面制度安排进行优化。包括但不限于：

1、改革土地供应制度

我国房地产行业是比较年轻的行业，在宏观调控政策上与发达国家相比仍然有很大的差距。国外对房产地产行业的调控，切入点是调地价，但是我国地产业调控的切入点是房价。由于我国土地属于国有性质，所以在土地供应上就好比是一个龙头放水，往往造成楼市供不应求，从而导致房价过快上涨等许多弊端。如果要稳定房价，首先就要稳定地价，而地价能否稳定又取决于土地市场的供求关系。建议政府在土地供应上，学习国外的“勾地”政策。在楼市低迷的时候，这一政策会使得土地不至于流标而再次打击市场；在市场过热的时候，又不至于让土地拍出过高的价格。

2、完善住房供应体系

国务院早在98年23号文中，就提出了建设多层次的住房供应体系的问题。然而在2005年以前，作为住房供应体系重要组成部分的保障房建设，基本上处于缺位状态，即使有一些为数不多的经济适用房，其在实质上也是面向城市化进程中被拆迁农民的拆迁安置房，而并非面向城市中低收入家庭的保障房。05年以来，保障房建设的重要性一再被提及，国家还规定土地出让收益的10％必须用于保障房建设，07年国务院24号文更对保障房建设作出了全面的部署，近期国家又提出以住房公积金闲置资金支持保障房建设，然而保障房的实际供应量与需求相比，还有很大差距，保障房在供应和退出机制方面还存在着不够完善的地方。因此，各级政府在完善保障房供应机制的同时，应进一步加大保障房的建设规模(明年全国用于保障房建设的资金将达到3000亿元)，早日做到应保尽保，从而形成保障房关注民生需求，商品房服从市场规律的格局。(向最低收入家庭供应廉租房、经济适用房；向中低收入家庭供应限价房和公共租用房，向中高以上收入家庭供应商品房。)

3、制定中长期产业发展规划

建议政府在坚持利用市场配置资源的原则下，总结近年来的行业发展实践，汲取美国次贷危机的深刻教训，制定出未来5至10年的房地产业发展规划。这一规划至少应当解决两方面的问题。一是深入改革房地产领域的体制机制。目前，城市基础设施建设中的供水、供电、供气也基本上处于垄断状态。从拿地开始到销售完毕，需要交纳的税费近百项。政府限定土地开发年限，更是压缩了企业通过根据市场情况调整开竣工计划控制经营风险的空间，加大了企业风险。没有体制机制的深入改革，就不会有真正成熟的房地产市场。二是系统推进住宅产业现代化工作。《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》(国办发99年72号)出台后，国家一直未对住宅产业化工作作出进一步的系统安排，虽然行业主管部门做了不少工作，但配套政策仍不完善，企业的积极性也没有被充分调动起来。因而，与蓬勃发展的市场规模相比，我国的住宅产业化水平提高缓慢，住宅生产方式仍放粗放，节能省地环保技术的集成应用能力也需进一步提高。在我国经济加速转型升级，各行业纷纷加快创新步伐、淘汰落后产能的今天，大力推动住宅产业现代化必须成为促进房地产业健康发展的重要内容。

(二)企业应努力提升竞争力

苦练内功、积蓄力量是房企实现可持续发展的必由之路。面对复杂多变的形势，万科公开表示将继续坚定不移地做专业住宅开发商，并提出了以EPS(每股收益)指标整合内部管控体系、提升组织效能、推进技术创新、寻求精准营销等多项应对之道。金地则宣称致力于中高档住宅开发不动摇，并制定了“争资源、谋发展、调结构、减费用、强创新”的经营策略，建立风险控制部门、加大产品和营销的创新力度，实施基于大众细分市场的系统化差异性产品创新策略，强调ROIC(投入资本收益率)的提升。

我省的房地产同行应当借鉴业内先进企业的做法，在对政策演变和市场变化作出正确判断的基础上，不断构建起自己的核心竞争力体系。

1、完善发展战略，谋求可持续发展

在一个爆发式成长的经济体中，在一个年轻而前景广阔的行业里，把握机会的能力十分重要。然而随着行业规则的日益完善，企业家必须增强自己的战略思维，主要靠制订和实施正确的发展战略来实现企业的可持续发展。而在企业谋划发展规划时，则应当把诚信经营和提高房地产开发的“四节一环保”水平，放在重要位置。

2、革新盈利模式，增加持有物业

由于市场火爆，房价快速上涨，今年绝大多数房企的财务报告尤其是利润表会相当好看。但从长远看，随着竞争的日益激烈，销售毛利率的下降仍是大势所趋。因而房地产企业应努力提高项目运作效率和成本控制能力，尽量实现一个较好的净资产收益率。此外，房地产企业可以适当增加优质物业的持有规模，培育出新的利润增长点。

3、实施稳健的财务政策

作为资金密集型行业，房企的财务安全至关重要。08年末，就有一些知名的大型房企因资金链紧张而命悬一线。本次金融危机前，充分利用财务杠杆，成为许多企业迅速扩张的重要因素。在金融危机爆发后，“去杠杆化”成为一种潮流。个人认为，财务杠杆的运用，一定要适度，并偏宽松。进行多项目开发的企业，还要统筹安排好各个项目的开发和销售进度，努力使企业的经营性现金流更加平稳。当前，土地市场“地王”频现，然而房价不可能永远快速上涨。个人住房转让营业税征免时限的延长，已说明了政策当局在维稳大局下对于过度投机的警惕。因而，房企应当慎拿“地王”。

4、提高项目运作的精细化程度

2000年后，由于房价的不断上涨掩盖了一些企业经营的问题。房地产企业一度只要有地就能赚钱，因此这些年来，大量业外资本进入房地产行业。在业外资本蜂拥而来的同时，全国知名房企的主要精力也都用在了规模扩张上。然而，现在的市场环境已发生了根本的变化，竞争规则日益完善，土地成本和拆迁刚性成本不断上升，而且随着房价的不断上涨，开发商拿地的热情高涨，经营性用地也只有拍卖一条道，因此，未来的土地价格，尤其是经济发达地区的地价必然上涨。但是在我国现阶段，由于地价的提高，过快上涨的房价缺乏购买力的支撑，未来的市场竞争必然更加激烈。为在新的环境下获得更大的发展，房地产企业应尽快实现项目运作方式由粗放型向集约型的转变，进行精细化、差异化运作。项目运作时，要根据目标客户精准定位，要不断通过设计创新、户型优化、技术集成努力实现精细化、差异化经营，提高产品的性价比；要在保证品质的前提下严格控制成本费用；要针对目标客户进行精准营销，必要时可以借助国内优秀专业营销策划机构的力量；最后，还要通过品牌形象的提升和物业服务的完善提高产品的附加值。

5、充分利用资本市场迅速做强做大

房地产行业是准金融行业，资金是它最重要的资源之一。随着市场竞争的日益激烈，所有房企都认识到了上市的重要性，都想搭上这趟资本快车。我们上市时，全国仅有房地产上市公司30多家，然而中国现在已在境内外上市的房企近200家。万科、金地、保利、恒大、龙湖一批优秀的房企这几年来均借助资本市场实现了快速发展……

在日益激烈的市场竞争中，在全流通的体制下，资本将拥有越来越大的话语权。资本市场追捧的是那些主业突出，经营业绩稳定上升、有发展前景的企业。目前由于国际金融危机尚未完全消退，国内实体经济好转的基础还不巩固，加上大家对通胀的预期，金融、地产股被很多机构看好，房地产企业只要有好的业绩，在资本市场上就能有所作为。

6、切实加强团队建设

企业成长最重要的原动力，不是市场，不是技术，不是竞争，也不是产品，而是招聘和留用合适人才的能力。像栖霞建设这样一个正处于发展关键阶段的企业，各项工作的开展和创新，更需要优秀的经理人队伍。而职业经理人队伍的成长，主要靠企业内企业家成长机制的建立。

在中国现阶段，房地产业不仅是重要支柱产业和消费热点产业，同时也是重要的民生产业。分析房地产业既不能脱离国际经济环境和国内宏观经济走势，也不能脱离宏观经济政策和产业政策，同时还要充分考虑到中国城乡、区域发展不平衡的现状。然而，毫无疑问的是，中国不断加快的工业化、城镇化进程，为建筑和房地产业提供的历史机遇是巨大的。所有立志于在建筑和房地产领域有所作为的人都将从中受益。

（作者：中房协副会长、省房协会长 陈兴汉）